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疫情下,使不少酒店陷入危机,如何判断其价值?
返回列表 来源: 龙之湖 发布日期: 2021.02.08

2020年酒店数量将减少,有人要卖的同时,也会有人要买。到2021年,是不是是抄底酒店的好时机?(龙之湖资讯)

假设该酒店值得收购,这就要求投资者在前期对存量酒店进行价值评估,在后期对经营决策进行调整和变更。

疫情下的酒店

第一,旅馆本身的价值。

(1)硬件的价值。宾馆开张一段时间后,硬件设施必然会老化、贬值,抄底前必须到现场了解客房设施设备的老化及保养情况。再根据转售酒店的经营年限、所用材料和硬件品牌来估算销售价格。

(2)文件的价值。新饭店除需进行硬件装修外,还需提供营业执照、消防安全合格证、特种行业许可证及其它相关证明材料。这类证件需要大量的人力和财力,是转卖酒店所必需的隐性成本之一,对证件不全的酒店是不推荐的。

三、品牌价值。若公布的并非单个酒店,则品牌价值也应作为其转售价格的一部分。由于加盟品牌时要付品牌加盟费,而接手后品牌确实对酒店的收益有一定的价值。

疫情下的酒店

二是财产价值。

(1)物业的剩余租期。如果一个酒店的硬件再好一些,如果剩下的租期只有1-2年,即使收购人接管后经营能力再强,要收回成本,并在1-2年内盈利,也是非常困难的。

(2)租赁费用。包含了物业的租金和年增长率,通常占酒店总收入的20%-30%。可见,租赁成本直接决定了接班人的投资回报水平和投资周期。

三、今后的发展前景。周围环境对酒店未来3-5年的收入投入或政策是否有利?转卖酒店的价格,将因新展览馆的有利因素而一路飙升。

三、需要重新装修吗?

a)租赁期限。假设房产的租期还剩6-8年,可以考虑装修,时间较短的建议不要重新装修。如能让物业重新签订租赁合同,新的租期为6-8年,也可考虑装修。大数据表明酒店平均3.5-4.5年的回报周期,租期是决定是否重新装修的必要前提。租赁期限不超过3年,可部分或局部装修升级。

(2)投资者的现实状况。每一位投资者对投资的预期和目标不同,经济实力也不同。接掌酒店转卖业务后,应根据个人实际情况,结合物业租赁期限及费用,制定具体的装修计划及决策。

是否需要更改酒店名称?

如果是有品牌的连锁饭店。推荐别改名字。由于在品牌加盟期内,更改酒店名称属于提前违约,需要支付违约金。

(2)如为单体酒店。可考虑在接管后更换旅馆的名称。其前提是要有全面详细的规划和准备,包括酒店的整体装修设计、定位、市场营销及运营等。此外,需要专业人才才能实现后期运营和盈利。

服务项目(例如早餐、会议室)是否需要调整?

A.定位。酒店为中档商务酒店,需配置早餐厅及会议室。对商务客人而言,早餐和会议是他们的选择。如无相应的配套,将限制或缺编酒店的租金和收益。而对于情侣和主题型酒店,会议室则可有可无。

二、房间的体量。超过100个房间的酒店,会议室和早餐都是标配,甚至包括洗衣房和正餐,特别是那些位置比较偏远的酒店。只能通过一定的配套,为酒店补充客源,提高租金水平。超过100个房间的会议市场必须提高租金,除非它的地理位置非常好。

(3)酒店运营状况。以饭店客房体量为基础,调查转手前的经营状况,了解全年出租率,针对现状分析是否需要做配套餐饮、会议室等公区以提高出租率。假如提高了酒店的租金或收益,那么增加或减少这些项目都是可能的。

疫情下的酒店

要准备其他费用吗?

除总转让价格外,还需预存营运备用金。一般推荐的备用金金额=1个月租金+1个月员工工资,可以根据实际情况进行微调。此外,前三个月的爬坡期不太稳定,建议前三个月不要分红。

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总而言之,如果你要抄底投资存量酒店,需要对酒店本身及物业进行评估,分析接手后是否需要重新装修、品牌变化等问题,根据实际情况作出判断,以帮助酒店在后期更好地运作,从而收回投资成本,获利,而后续的专业事务一般都交给专业团队去经营。

(相关资讯:疫情下,是酒店业抱团取暖,还是加快了整合的速度?)

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